Dans l’actualité, il est beaucoup question du taux d’usure qui est encadré par l’Etat et de son incidence sur la capacité des français à emprunter, en particulier pour un achat immobilier. Alors le fait que le taux d’usure soit encadré, une mesure destinée à protéger les emprunteurs contre des taux d’intérêts abusifs, est-il une bonne ou une mauvaise nouvelle pour vous qui souhaitez acquérir un bien immobilier et souscrire un emprunt immobilier ? Est quelle est l’incidence du coût de l’assurance dans le taux d’un emprunt immobilier? Et pourquoi lit-on, entend-on que les banques ne prêtent plus car beaucoup de prêts ne pourraient être accordés qu’en dépassant le taux d’usure en vigueur depuis le premier juillet?
Le taux d’usure, quesaquo ?
Le taux de l’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux de l’usure vise à vous protéger d’éventuels abus. Le taux (ou le seuil) de l’usure est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé. Il n’existe pas un, mais plusieurs taux d’usure en fonction du type de prêt. Ce taux s’applique aussi bien aux prêts immobiliers, qu’aux crédits à la consommation, aux découverts en compte, ou aux crédits renouvelable, etc Pour le connaître, vous pouvez vous référer à la rubrique dédiée sur le site du ministère de l’économie et des finances.
En clair, le taux d’usure est destiné à protéger l’emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés. Des taux d’intérêt trop élevés pourraient en effet vous placer dans une situation financière difficile, et, à plus grande échelle, déstabiliser l’économie globale. Le taux de l’usure joue donc un rôle de régulateur.
Calcul du Taux d’usure en matière de prêt immobilier
Taux d’usure et Taux Annuel Effectif d’Assurance
En contrepartie d’un prêt immobilier ou de certains prêts à la consommation impliquant un risque élevé, les banques exigent la souscription simultanée d’une assurance emprunteur. Cette couverture a pour rôle de garantir au prêteur le remboursement des mensualités prévues au contrat en cas de défaillance de l’emprunteur. De fait, l’assurance emprunteur se substitue à ce dernier lorsque celui-ci se trouve dans l’incapacité de rembourser à la suite des conséquences financières d’un aléa de la vie :
- Décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur (DC)
- Incapacité de travail temporaire (ITT)
- Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
- Invalidité permanente partielle (IPP) ou totale (IPT)
Il est toutefois à noter que lorsque la demande de financement est liée à un investissement locatif, les établissements prêteurs accordent le crédit en n’exigeant qu’une assurance couvrant les risques décès (DC) et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
Les établissements prêteurs, banques et organismes de crédit, ont l’habitude d’inclure dans leur offre de prêt une proposition d’assurance. On parle d’offre de groupe. Pour les particuliers ne souhaitant pas retenir l’offre de groupe de la banque, le taux annuel effectif de l’assurance, plus communément désigné par TAEA, est un critère de choix essentiel. Exprimé en pourcentage, il permet de déterminer la part de l’assurance dans le coût total du prêt immobilier proposé.
La loi Lagarde du 1er juillet 2010 donne libre choix de son assurance à l’emprunteur. Elle permet la mise en concurrence des assurances emprunteurs possibles et contribue à la maîtrise du coût global de l’emprunt. La loi Hamon du 1er janvier 2015 est venue faciliter cette mise en concurrence. Le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) doit désormais être mentionné obligatoirement sur les publicités et offres de prêt immobilier ou à la consommation (article L. 311-4-1 du Code de la consommation). En plus du TAEA, deux autres éléments relatifs au coût de l’assurance doivent figurer sur lesdits documents : le montant en euros de la prime d’assurance emprunteur pour toute la durée du prêt ainsi que le montant en euros de la cotisation mensuelle.
L’emprunteur peut ainsi mesurer pleinement l’étendue de l’assurance sur le prêt qui lui est proposé. Avant l’entrée en vigueur de la loi Hamon, les prêteurs se contentaient souvent d’afficher un exemple peu significatif. Ce dernier portait en effet sur un montant emprunté très faible. Cette pratique avait pour résultat d’induire le client en erreur en lui laissant à penser que le coût de l’assurance est insignifiant. La réalité s’avère tout autre : la part de l’assurance dans le coût global du crédit est généralement estimée autour de 30 %. Les crédits immobiliers portant habituellement sur un capital important, l’assurance emprunteur représente plusieurs milliers d’euros répartis sur toute la durée d’amortissement.
Outre la mention du TAEA, l’offre de prêt doit mentionner clairement le détail des risques couverts par le contrat et dont le TAEA intègre le coût (décès, perte totale et irréversible d’autonomie, l’invalidité permanente totale, l’invalidité permanente partielle, l’incapacité temporaire totale, perte d’emploi). Enfin, pour ces différentes garanties, les critères d’équivalence exigés par l’établissement prêteur dans l’éventualité où l’emprunteur choisit une assurance en délégation.
Comment diminuer le TAEA ?
En diminuant le TAEA, vous pouvez faire diminuer le taux effectif global de votre prêt immobilier. En faisant cela, vous avez la possibilité de permettre à l’offre de prêt de rester dans a limite du taux d’usure et de pouvoir souscrire l’emprunt immobilier dont vous avez besoin pour réaliser votre projet d’achat immobilier.
En 2010, la loi Lagarde a introduit la notion de délégation d’assurance de crédit. Depuis, les souscripteurs d’un emprunt immobilier ou à la consommation, peuvent choisir une couverture autre que le contrat de groupe proposé par l’organisme prêteur. En 2014, la loi Hamon a instauré la faculté de résiliation de l’assurance pendant un délai de douze mois après engagement. En 2018, l’amendement Bourquin a étendu cette possibilité à tous les contrats en cours signés après l’entrée en vigueur de la loi Lagarde.
Vous pouvez donc aujourd’hui, lorsque vous souscrivez un emprunt immobilier, choisir librement votre assurance emprunteur à la souscription de l’emprunt. Vous avez la faculté de résilier l’assurance initiale au cours de la première année suivant la signature du contrat de prêt et enfin, vous êtes libre de résilier l’assurance en cours les années suivantes, à chaque date anniversaire de la signature du contrat d’assurance concerné.
Indicateur fiable, le TAEA permet une comparaison du coût des différentes assurances emprunteurs proposées. Et ce qu’il s’agisse des deux types d’assurance proposées. Dans celles sur le capital initial, le TAEA est constant sur toute la durée du prêt. C’est le système généralement utilisé par les banques pour leurs assurances groupe. Autre formule : les assurances de prêt sur le capital restant dû. Dans cette formule, le TAEA est redéfini chaque année en tenant compte de trois variables, votre âge, la durée de remboursement restante et le capital restant dû.Le taux change donc annuellement jusqu’à l’échéance du prêt et l’assureur utilise un taux moyen à titre indicatif pour communiquer sur son offre. Les compagnies d’assurances indépendantes retiennent généralement ce principe pour les propositions de couverture personnalisée.
Au moment de la comparaison des offres, ne négligez pas une différence de quelques dixièmes dans le TAEA. Les durées d’amortissement des crédits immobiliers sont traditionnellement importantes (jusqu’à 25 ans). La différence de TAEA, même faible en apparence, se traduit sur ces durées par des écarts de plusieurs milliers d’euros
Quels sont les taux d’assurance de prêt immobilier en 2022 ?
Les taux d’assurance de prêt immobilier évoluent d’année en année, mais ils sont essentiellement consécutifs au profil de l’emprunteur. Ils vont donc varier en fonction de l’âge de l’assuré, de sa situation professionnelle, de la durée du prêt ainsi que de l’état de santé déterminé par un questionnaire médical (sauf pour les propriétaires de moins de 60 ans et les emprunts de moins de 200 000 € avec la loi Lemoine. Sur un contrat individuel proposé par un courtier, une personne de 20 à 45 ans peut aujourd’hui bénéficier d’un taux inférieur à 0,06 % sur le capital restant dû ; une personne de 45 à 65 ans peut espérer un taux moyen de 0,21 % et une personne de plus de 65 ans verra son taux augmenter pour atteindre 0,62 % en moyenne.
Ce taux joue un rôle déterminant dans le coût total d’un crédit immobilier. L’assurance emprunteur pouvant représenter plus de 30 % du coût du crédit.
L’assurance emprunteur : ses caractéristiques
Si vous choisissez de souscrire une assurance auprès de votre assureur plutôt qu’auprès de la banque qui vous accorde le crédit immobilier ou l’un de ses partenaires, vous devrez vous conformer à la fiche descriptive personnalisée qui vous a été remise. Cette fiche personnalisée est obligatoire dans tous les cas. Elle définit les caractéristiques du contrat d’assurance qu’il vous faut obtenir. Elle contient les éléments indiquant à quelle hauteur le prêt doit être assuré, le type et le contenu des garanties à couvrir. Ces éléments sont définis à l’aide de 11 critères maximum pour les garanties décès, perte d’autonomie, invalidité, incapacité et 4 critères au maximum pour la perte d’emploi.
Pour plus d’informations sur le sujet, un article complet fait le tour de la question de l’assurance emprunteur en cas de crédit immobilier sur le site Service Public.
Dans tous les cas, ayez le réflexe de comparer la proposition de l’établissement de crédit avec celle d’un assureur. Toute l’équipe du Cabinet Brouillon & Bonnet W-Assur est à votre écoute pour échanger avec vous sur l’assurance de votre emprunt. Nous chercherons avec vous à vous proposer un contrat ajusté à vos besoins ou à vous faire réaliser des économies ou les deux. Parlons-en lors d’un rdv !